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长沙家政养老盈利模式到底在哪里?

对于养老,许多人的观念还停留在硬件的打造,以为有更好的医疗设施、引进知名的养老机构,就是在做养老小镇,对于这个,我完全不能认同,养老小镇不等同于养老院,养护功能只是养老小镇的基础配套,养老小镇更重要的功能,是给健康老人提供快乐、活力、精神满足的生活家园。同时,养老小镇不是做慈善,需要盈利,除了环境好、空气好、配套好外,养老小镇最重要的是找到合适的运营模式。


 

A、养老院与养老小镇的不同

这里我们必须厘淸养老院和养老小镇的不同定义:

养老院是以医、养、护为主的机构运营主体,强调医、护的功能,注重的是老人身体和生命的维护。也就是说入住养老院的更多是半自理、失能的老人。

而养老小镇则是以希望独立生活的老人以及服务于老人的其他产业的聚集而形成的聚集地。强调的是老年生活,包括了更多精神层面的需求。特别注重空气质量、自然资源、人文环境、生活休闲配套,当然针对老人的医、护配套也是重点。

B、养老小镇盈利模式的误区

在讨论期间,我更关注养老地产的运营模式和盈利模式。现在很多开发商都开始进入养老地产,但在全国成功的却不多。所有的开发商或者养老院长,把赚钱的目光对准的是入住的老人——什么会员费、动辄几百万的入门费、每月大几千的生活费。老人退休后收入本来就不高,还要把他们仅剩的保命钱搜刮一空,这是极其没有道德和良知的行为。有人会说我们养老服务本来就是针对高收入的那部分少数群体的,那么,中国更多的一般收入的老人们就不需要养老了?开发商首先应该有强烈的社会责任感,这是我一直强调的。当然,我们也不能要求开发商只做雷锋。那么,如何既满足大多数老人的养老需求,又能实现可预期的开发利润?这就需要模式的创新:开发模式、运营模式、盈利模式的全面创新。讨论中大家认为很难,包括现在很多大的开发企业也没能找到更好的方向。

C、正确的养老小镇盈利模式

在养老模式的研究推演过程中,什么是我们关注的重点?是人,是我们服务的老年人群体,研究他们的切身需求。特别是老人的三大需求:直接需求、精神需求与关联需求。直接需求,如医疗康复、家政服务、卫生护理等;精神需求,如社交、休闲娱乐等;关联需求,如子女前来看望带来的餐饮、住宿需求等。

另外有一些需求则是个性的,比如对于自理、半自理以及失能老人,在养护服务需求上就有明显的差异性,项目在功能设置及份额配比上也要科学合理设置。

小镇的功能重在养,养身、养心、养情,而这样的小镇往往不仅是被老人所钟情,也同样被很多有度假需求的人所向往,也就是说,这样的小镇不仅具备了养老功能,同时也具备了度假的功能。因此,这就注定了小镇不仅仅只有老人,还有更多的是其他关联产业的服务人员和度假旅居的人。如此规模的人口聚集,没有房地产的开发能成立吗?

当然,文旅、养老小镇的房地产开发绝不同于城市的地产开发,无论是建筑产品还是环境设计、配套功能,都必须根据小镇的定位和需求来规划,特别是关联产业的布局尤为重要。

目前,也只有做好了养老地产的开发,投资者也才有能力真正开发和运营养老产业、养老院,绿城的乌镇雅园、泰康保险无不如此!

目前养老模式有很多,但我们将会有所创新,其盈利模式主要是养老产业链的开发、养护运营、养老公寓出租。我们将用地产开发的盈利弥补养老院的不足。

D、养老小镇的产业规划

养老院不赚钱,养老产业才赚钱!

养老产业除了有养老院外,还包括老年人康复医院、养老公寓、老年人大学、教育配套、商场等等,以及其他养老的链条都可以产生经济效应。另外,一个老人居住在项目,还能吸引三代人前来探望以及消费,这是一个很好的盈利点。很多人之所以不赚钱,是因为把养老项目等同于养老院,盖个房子以为老人就会来,当然会遭遇失败。

我们经常说老年人是“越老越小”,年纪越长对童真、童趣更多一份渴望,也更喜欢人多热闹的氛围,那么在项目商业、幼儿园、学校的设置上就应当考虑与养老院的关联关系。

我提出过一个非常新颖的想法——建一个高端幼儿园。现在很多老人退休了都要在家带孙子、孙女,他们不想去养老院,儿女也不让他们去。但如果将幼儿园引入养老项目,就可以解决“老人带孩子以及小孩上学”的问题。“你想一想,一套十几平方米的养老公寓,首付不高,配套也齐全,谁不愿意?”

接下来就是如何厘清各业态间的逻辑关系。以养老为核心,那么相关的资源就必须向这里倾斜;其他业态不仅资源配置要节制,而且在总体规划、功能和价值定位上也要扮演相对配合、从属的角色,从而将养老业态的核心价值充分发挥出来。其他的指标,如面积空间、配套设施等也要有综合的考量。这里要注意的是,项目养老部分绝不可是简单的养老院,而是必须能带动旅游、休闲、商业等业态,实现相互协调、共同发展,产生“1+1>2”的共振效应。

这实际上也是非常考验操盘者的眼光、胸怀和经验,对项目的理解得透不透彻,对项目的定位把握得准不准确,对各种业态熟不熟悉,对新型地产发展的趋势了不了解,都决定着项目未来走向何方、能达到什么样的水平和高度。

除了气候宜人、空气清新、环境优美的地方,养老小镇还特别适合与保健品相关联。作为泸沽湖之姊妹湖,丽江市永胜县程海湖边上出现多个“百岁村”。这里生产全国独一无二的高原生物——螺旋藻保健品。因此,我建议程海保尔集团把养老养生作为主导产业,螺旋藻为辅助,在人群导入的基础上发展文旅和宜居小镇。

E、养老小镇的人性设计

在规划设计方面,要充分考虑目标人群的性格和生活特征。如大连旅顺阳光海岸生态养老度假城项目,定位为中国首个国际养老试验基地。俄罗斯风情小镇是其核心价值点所在(与俄罗斯政府签约打造专门针对俄罗斯客户的风情小镇)。那么在规划设计上就不仅仅是让俄罗斯朋友宾至如归,而是要更进一步:感受如同家乡一般,而气候、环境更舒适。只有这样,才能算得是上地道的俄罗斯风情,不仅对俄罗斯客户具备强大的吸引力,同时也是项目独特的魅力所在,成为项目品牌树立和传播的支点。比如俄罗斯人热情、奔放甚至有点好斗,喜欢喝酒、跳舞和音乐,户外活动是其生活的重要组成部分,广场是其城市不可缺少的组成元素,是各种社交生活的中心。

F、养老小镇的运营平台

既然敢定位于“中国首个国际养老试验基地”,那么在养老服务上本项目也是高要求、高水准,请来有经验的“洋教练”指导作战:养老部分由美国专业设计所进行设计,运营管理由美国专业养老机构来把控。引入美国养老机构,就是为了在目前国内养老服务还不够专业的背景下,以专业服务来形成差异化竞争优势。

那么项目首先在产品的设计上就要把专业做扎实,养老部分的设计切不可操之过急,而是应当让美国养老机构将一些相关功能要求、技术指标和设计意见发过来,并结合国际、国内养老发展的趋势、特点进行综合考虑,既充分发挥专业机构的专业能力,又能够切实落地、持久运营。

在盈利模式上我建议赶快设计开辟一个“中国区”,通过物业出售和持有运营并举来平衡项目投入资金。所谓墙外开花墙内香,不仅是俄罗斯人喜欢,这种特殊的国际文化风情必然会吸引国内的客户群体。因此“中国区”的开辟必将和俄罗斯风情小镇形成双轮驱动、交替互补。

但要注意的是,“中国区”切不可再去卖房子,而是要卖服务。因此,“中国区”是专门针对自理型客户,但是设施要和俄罗斯风情小镇共享,另外还要设计食堂、影院、康乐设施等等,使老人进来真正过得舒心,做到卖服务而不是卖房子。

开发者要有长远的眼光,设计好相关的配套产品,慢慢熬好“一锅汤”,才能让消费者“唇齿留香”、回味无穷,来了还想再来。


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